En el mercado inmobiliario circula mucha información sobre cómo ciertas mejoras o características afectan el valor de una propiedad, pero no todo lo que se comenta refleja la realidad. La única persona legalmente capacitada y autorizada para emitir una opinión de valor de bienes raíces es el tasador profesional. A continuación, encontrará respuestas a preguntas frecuentes que le ayudarán a comprender mejor el proceso y la función del tasador.
¿Qué es una tasación?
Es el proceso profesional de valorar o determinar el valor de una propiedad en un momento específico, aplicando análisis, investigación y juicio profesional.
¿Qué es el valor en el mercado?
Es el precio más probable que una propiedad alcanzaría en un mercado competitivo y abierto, considerando que comprador y vendedor actúan de manera prudente y bien informada, sin presiones externas y bajo condiciones normales de venta.
¿Un tasador de bienes raíces puede tasar mi auto, obras de arte o joyas?
No directamente. Los tasadores de bienes raíces están especializados en inmuebles. La valoración de vehículos, maquinaria, obras de arte, joyas u otros bienes muebles pertenece a otra especialidad profesional, y solo puede hacerse por tasadores capacitados específicamente en esos tipos de bienes.
¿Todas las tasaciones concluyen el valor en el mercado?
No. La mayoría de las tasaciones para compra, venta o préstamos hipotecarios determinan el valor en el mercado, pero también existen tasaciones que establecen otros tipos de valores según el propósito. Por ejemplo, algunas pueden estimar un valor de liquidación, que refleja lo que se podría obtener en una venta rápida; un valor asegurado, utilizado para determinar la cobertura de seguros; o un valor de inversión, considerando el retorno esperado para un inversionista. Cada tipo de valor sigue métodos profesionales, aunque los supuestos y objetivos varían según las necesidades del cliente o la institución que solicita la tasación.
¿El valor de una propiedad varía dependiendo si la tasación es para un banco o para alguien en particular?
El tasador no tiene interés particular en la conclusión de valor ni en la propiedad a ser tasada, y debe ofrecer una opinión imparcial, objetiva e independiente, sin importar a quién esté dirigida la tasación. Por lo tanto, el valor de mercado de una propiedad es el mismo, independientemente de quién solicite la tasación.
¿Valor en el mercado es igual a lo que me costó la propiedad y sus mejoras?
El valor en el mercado se basa en el precio que los vendedores están dispuestos a aceptar y los compradores están dispuestos a pagar. Estas partes deben actuar libremente, sin presiones. El costo de construcción puede incluir materiales o terminaciones particulares que no necesariamente reflejan el valor en el mercado, por lo que el costo y el valor pueden diferir.
Si la propiedad de mi vecino se vendió en cierta cantidad, ¿la mía vale lo mismo o más?
El valor de una propiedad se determina individualmente, considerando sus características específicas. Una propiedad vendida puede tener amenidades diferentes (piscina, solar más grande, terraza, etc.), y en Puerto Rico, donde los dueños suelen mejorar sus hogares continuamente, esto genera diferencias significativas. Por eso no es correcto asumir que propiedades similares tienen el mismo valor.
¿Las casas de esquina valen más que las que no lo son?
No siempre. Aunque en proyectos nuevos las casas de esquina suelen venderse más caras, en la reventa esto no necesariamente se mantiene. Al valorar una propiedad, se consideran mejoras, condición física y otros factores. Dependiendo de esto, las casas de esquina pueden tener un valor igual, mayor o menor que otras propiedades del vecindario.
¿El tasador de bienes raíces puede decir cuánto vale una propiedad con solo mirarla?
No. El valor de una propiedad se determina considerando múltiples factores que requieren investigación, documentación, análisis, experiencia y juicio profesional. Mirar la propiedad sin un análisis profundo no permite emitir una opinión confiable sobre su valor.
Si se construye un cuarto adicional donde estaba la marquesina, ¿la propiedad vale más?
Depende. El reemplazo de la marquesina por un cuarto adicional puede generar una depreciación funcional si el mercado valora espacio para vehículos. Este tipo de mejora suele satisfacer necesidades particulares de la familia y no necesariamente aumenta el valor de mercado, especialmente si no es típico en la urbanización. Cada cambio debe evaluarse considerando cómo afecta la percepción y comparabilidad dentro del mercado local.
¿El tasador necesita entrar a mi propiedad?
Sí. Una inspección interior y exterior es parte esencial del proceso para observar materiales, distribución, condiciones y mejoras. Sin esa visita, no es posible ofrecer una valoración precisa.
¿El tasador revisa mejoras o adiciones a la propiedad?
Sí. Cada mejora, adición o modificación se evalúa según cómo afecta la funcionalidad y el valor en el mercado. Esto incluye construcción adicional, renovaciones, patios, piscinas, terrazas, acabados y otros elementos relevantes.
¿Cómo pueden las características y mejoras de mi propiedad aumentar su valor?
Elementos como piscinas, cuartos adicionales, aires acondicionados, renovaciones de cocina o baño, paneles solares, jardines o sistemas de seguridad pueden hacer que la propiedad sea más atractiva para compradores. El impacto depende de cómo el mercado local percibe estas características y de la comparación con propiedades similares.
No siempre el costo de la mejora se refleja directamente en el valor final. Cada tasación evalúa estas adiciones según la demanda y aceptación en el vecindario.
Están construyendo un centro comercial cerca de mi casa. ¿Eso aumenta el valor de mi propiedad?
El impacto de nuevas construcciones varía según factores económicos y sociales. Aunque generalmente se espera un efecto positivo, puede haber inconvenientes como ruido, congestión o falta de estacionamiento que afecten el valor. Solo el tiempo y la operación real del proyecto mostrarán su verdadero impacto.
¿Qué documentos o información debo tener disponible para la tasación?
Planos, escrituras, permisos de construcción, evidencia de mejoras y el número de catastro o cuenta de CRIM pueden ayudar a agilizar el proceso y mejorar la precisión del informe.
¿Cuánto tiempo toma realizar una tasación?
Depende del tipo de propiedad, su ubicación y la disponibilidad de información comparable. Generalmente una tasación residencial unifamiliar promedio puede completarse entre 7 a 10 días laborables.
¿Cuánto tiempo es válida una tasación?
Generalmente, las instituciones financieras consideran que una tasación puede tener una vigencia de hasta seis meses, aunque puede variar según el tipo de préstamo o las condiciones del mercado.
Si solicito un préstamo hipotecario y pago la tasación, ¿soy el dueño del informe?
Aunque usted pague la tasación, el informe es legalmente propiedad de la institución financiera que contrató al tasador, ya sea un banco u otra entidad que otorgue el préstamo hipotecario. No obstante, usted tiene derecho a obtener una copia del informe conforme al Equal Credit Opportunity Act.
¿Puedo usar una tasación que se hizo para un banco en otro préstamo o institución?
Usualmente no. Cada institución financiera requiere que la tasación sea solicitada directamente por ellos al tasador o compañía de servicios, para garantizar independencia y cumplimiento con las regulaciones.
¿Puedo pedirle al tasador una “forma corta” o una “opinión de valor” en vez de una tasación completa?
En ocasiones, cuando existe un volumen considerable de propiedades a valorar, las instituciones financieras solicitan formatos abreviados para manejo interno. En estos casos, el tasador aplica el mismo nivel de análisis y juicio profesional requerido por USPAP, aunque la presentación del informe sea más concisa. Este tipo de solicitud es común entre instituciones financieras que entienden y manejan este tipo de informes. En los demás casos, se utiliza el formato completo de tasación, que presenta con mayor detalle la información y el análisis desarrollado.
Quiero vender mi casa pero no sé cuánto pedir. Tengo un comprador esperando. ¿Quién paga la tasación?
Esta tasación generalmente se realiza antes de buscar financiamiento, por lo que la institución financiera normalmente requerirá otra tasación, lo que implica un nuevo costo. No hay regla fija; las partes suelen contribuir equitativamente o acordar que quien quiera avanzar con la transacción cubra el costo. Es fundamental que un tasador calificado e imparcial realice el informe, garantizando un valor confiable y fiel al mercado para ambas partes.
¿El valor de mercado de mi propiedad es igual al valor para impuestos municipales?
No. El valor de mercado se determina según lo que compradores y vendedores estarían dispuestos a pagar en condiciones normales, mientras que el valor usado por el CRIM o para fines fiscales puede seguir metodologías distintas y cumplir propósitos diferentes.
¿Puedo utilizar la tasación para asegurar mi casa?
No es lo recomendable. La tasación refleja el valor de mercado de la propiedad, incluyendo el terreno, mientras que el valor asegurable se determina según criterios de las compañías de seguros, centrados en la reconstrucción o reemplazo de las estructuras y mejoras existentes.
¿Qué diferencia hay entre una tasación y una opinión de corredor (BPO)?
Una tasación es un informe preparado por un profesional autorizado que cumple con los estándares reconocidos del Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). En cambio, una opinión de corredor (Broker Price Opinion) se basa en estimaciones de mercado realizadas por un agente o corredor de bienes raíces.
Es importante destacar que, por ley, los únicos profesionales autorizados para establecer el valor de una propiedad en Puerto Rico son los tasadores de bienes raíces debidamente licenciados.
¿Solo necesito un tasador para conocer el valor de una propiedad?
No. Dependiendo de su formación, certificaciones y experiencia, un tasador puede ofrecer servicios como consultoría de desarrollos propuestos, análisis de costo/beneficio, estudios de viabilidad, estudios de rentas, y determinación del mejor y más provechoso uso de una propiedad o terreno.
¿Qué formación académica se requiere para ser tasador en Puerto Rico?
Para ejercer como tasador en Puerto Rico, el requisito mínimo es tener un Bachillerato en disciplinas relacionadas, como administración, contabilidad, economía, finanzas o áreas afines. Además, se deben completar 310 horas/créditos de cursos especializados en valuación de bienes raíces, incluyendo al menos 15 horas/créditos en el curso de Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), y aprobar el examen de la Junta Examinadora de Evaluadores Profesionales de Bienes Raíces.
Para mantener la licencia vigente, el tasador debe cumplir con 56 horas/créditos de educación continua cada 4 años, que incluyen cursos obligatorios y electivos según la normativa de la Junta. Esto asegura actualización constante en metodologías, regulaciones y estándares profesionales.